フラッツKM
山口県山口市小郡新町1丁目3-15 （築29年（1997年2月／平成9年築））
〈基本情報〉
- 所在地：
- 山口県山口市小郡新町1丁目3-15
- 種別：
- マンション
- 構造：
- 鉄筋コンクリート造・陸屋根 3階建
- 築年数：
- 29年（1997年2月／平成9年築）
- 総戸数：
- 9戸
〈参考数値〉
- 想定賃料：
- 452,500円/月（満室想定・9戸合計）
- 想定利回り：
- 10.86％（満室想定・参考）／現状 8.44％
仕入れ時
JR山口線「上郷」駅から徒歩5分（約300m）という交通利便性と、RC造・全9戸という長期保有に向く建物構造に着目した物件です。現況有姿での取得を前提に、現状でも約8.4％の稼働利回りを確保できる点を重視しました。［要確認：取得の経緯・当時のオーナー事情など、当社実績として記載する場合は事実確認をお願いします］
再生時
2025年に外壁塗装および防水施工を実施済みで、建物外装のコンディションを整えています。全9戸のうち大半が稼働中で、退去・再募集のタイミングに合わせて賃料水準を周辺相場と照らして見直す運用を想定しています。
売却時・成果
満室想定で年間家賃収入 5,430,000円（想定利回り10.86％）を見込める収益性を持ち、現状でも年間 4,224,000円（利回り8.44％）の実績があります。中長期の安定運用を前提に、資産価値の維持を図りながら保有・運用を検討できる案件です。［要確認：実際の売却・成果を記載する場合は事実に置き換えてください］
簡易シミュレーション
前提条件を置いて、考えてみる
このシミュレーションは、結論を出すためのものではありません。
数字の前提を置いたときに、どんな結果になるかを一緒に考えるための材料です。
購入条件
物件価格
物件の販売価格です。シミュレーションはこの価格を基準に計算します。
［ 5000 万円 ］
※ 物件価格の想定
自己資金（頭金）購入時に頭金として用意する自己資金です。借入額は物件価格から自己資金を引いた額になります。
［ ◯◯◯ 万円 ］
※ 0円でも可
収入前提
空室率年間で部屋が空く割合の想定です。数字が高いほど想定家賃収入は目減りします。エリアや築年数により変わります。
［ ◯◯ % ］
※ エリア特性により前提が変わります
想定賃料1戸あたりの月額賃料の想定です。
［ ◯ 万円 ］
※ エリア特性により前提が変わります
想定家賃収入（月額）想定賃料×総戸数から空室率を差し引いて算出した、実際に見込める月間家賃収入の目安です。
［ ◯◯◯◯ 万円 ］
支出前提
管理・修繕比率家賃収入に対する管理費・修繕費などの運営支出の割合です。建物管理や修繕積立をまとめた概算で、一般に家賃の15〜25%程度が目安です。
［ ◯◯ ％ ］
※ 管理費・修繕費をまとめた概算
ローン条件
借入金額金融機関から借り入れる金額です。物件価格から自己資金（頭金）を差し引いた額が自動で入ります。
［ 自動計算（購入価格 − 自己資金）］
金利不動産投資ローンの年利です。毎月の返済額の計算に使います。金融機関や借入条件により異なります。
［ ◯◯ % ］
返済期間ローンを完済するまでの年数です。期間が長いほど毎月の返済額は下がりますが、総支払利息は増えます。
［ ◯◯ 年 ］
総返済額借入金額・金利・返済期間から計算した、元金＋利息の合計支払額です。
［ ◯◯◯◯ 万円 ］
結果を表示する
結果
この結果は、一定の前提条件を置いた場合の一例です。
前提が変われば、結果も簡単に変わります。
想定家賃収入（月額）×12ヶ月で算出した、1年間の家賃収入の目安です。年間家賃収入（概算）
管理・修繕費や年間のローン返済額など、保有にかかる1年間の支出の目安です。年間支出（概算）
年間家賃収入から年間支出を差し引いた、手元に残る金額の目安です（年間キャッシュフロー）。年間手残り（概算）
この物件のリスク・注意点・事前に知っておいてほしいこと
修繕リスク：築29年（1997年築）のRC造。2025年に外壁塗装・防水は施工済みですが、今後は給排水設備等の更新費用を見込む必要があります。
家賃下落リスク：現在の家賃は1室あたり概ね5万円前後。退去・再募集時に周辺相場によって賃料が下がる可能性があります。
空室リスク：現在9戸中301が空室（家賃5万円で試算）、202は申込中（7月末入居予定）。稼働率の変動が収益に直結します。
取引条件：現況有姿売買・売主の契約不適合責任免責が前提です（告知事項なし）。
家賃下落リスク：現在の家賃は1室あたり概ね5万円前後。退去・再募集時に周辺相場によって賃料が下がる可能性があります。
空室リスク：現在9戸中301が空室（家賃5万円で試算）、202は申込中（7月末入居予定）。稼働率の変動が収益に直結します。
取引条件：現況有姿売買・売主の契約不適合責任免責が前提です（告知事項なし）。
向いている人
中長期で安定運用したい方
RC造・駅近（上郷駅 徒歩5分）の一棟を長く保有したい方
管理・運用も含めて考えたい方
RC造・駅近（上郷駅 徒歩5分）の一棟を長く保有したい方
管理・運用も含めて考えたい方
向いていない人
短期で大きな数字（転売益）を求めたい方
新築・築浅にこだわりたい方
数字だけで即断したい方
新築・築浅にこだわりたい方
数字だけで即断したい方
このシミュレーションは、投資判断を代行するものではありません。
数字だけで判断せず、「なぜこの結果になるのか」を考えるための材料としてご利用ください。
アクセス
https://maps.app.goo.gl/wT8gegKxmfXnwoX46
この物件についてのご相談
私たちは、相談の場で結論を急ぐことはありません。
今の状況や考え方によっては、「今回は見送る」という判断も、正しい選択だと考えています。
不動産投資は、「決断」よりも前に考えを整理する時間が必要だと私たちは考えています。